Rücktritt vom Kaufvertrag bei Mäuseplage im Haus? Rechtliches von Ihrem Rechtsanwalt / Fachanwalt für Kaufrecht der Kanzlei HAZ in Offenburg.
Soeben konnte unsere Kanzlei, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Henrik Hartmann, Offenburg, einen interessanten Fall zu Gunsten der Mandantschaft abschließen.
Um folgendes ging es:
Unser Mandant hat ein Wohnhaus mit angeschlossenem Ökonomiegebäude durch notariellen Kaufvertrag veräußert. Im Kaufvertrag sicherte der Verkäufer zu, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seiEn. Im Übrigen wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Käufer beabsichtigte, in beiden Gebäuden erhebliche Umbauarbeiten vorzunehmen.
Nach erfolgter Übergabe begann der Käufer mit seinen Renovierungsarbeiten. Anfänglich war noch alles ruhig. Später, so der Käufer, bemerkte er erstmals das Auftreten einzelner Mäuse im Haus, die er zunächst nur hörte, später auch sah. Die Mäuseplage potenzierte sich, so dass der Käufer Fallen aufstellte, um der Plage Herr zu werden. Er fing auch einige Mäuse, aber die Fallen lösten das Problem nicht.
Also beauftragte der Käufer einen Schädlingsbekämpfer. Dieser stellte seinerseits Fallen auf und legte Giftköder. Der Käufer behauptete, auch diese Maßnahme des Schädlingsbekämpfers sei nicht erfolgreich gewesen, die Mäuseplage sei immer schlimmer geworden.
Daraufhin konsultierte der Käufer einen Anwalt, der gegenüber dem Verkäufer, unserem Mandanten, den Rücktritt vom Vertrag erklärte und die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rücknahme des Hauses verlangte.
Darüber hinaus beanspruchte der Käufer Schadensersatz in erheblichem Umfang, da u.a. alle Renovierungsarbeiten, die er in das Anwesen getätigt habe, für ihn nunmehr wertlos seien und er die von ihm dafür aufgewendeten Kosten begehre.
Der Verkäufer trat, vertreten durch unsere Kanzlei, diesem Begehren entgegen und verwies auf den Gewährleistungsausschluss, der im Vertrag vereinbart worden war. Wir erläuterten, dass zu der Zeit, zu der er, der Verkäufer, das Anwesen in Besitz hatte, noch nie eine Mäuseplage aufgetreten sei, sondern allenfalls und ganz ausnahmsweise maximal eine Maus, wie es in jedem Haushalt vorkommen und passieren kann.
Das akzeptierte wiederum der Käufer nicht und zog vor Gericht.
Er beantragte zunächst ein sog. genanntes selbständiges Beweisverfahren. Durch dieses Verfahren wollte der Käufer gutachterlich belegt haben, dass die Mäuseplage schon vor Kaufvertragsabschluß vorhanden gewesen sein müsse. Außerdem müsse die Mäuseplage dem Verkäufer bekannt gewesen sein, was der Sachverständige auch bestätigen solle. Gutachterlich belegt habe der Verkäufer den Käufer bei Vertragsabschluss arglistig getäuscht und hafte folglich auf Schadensersatz.
Im Zuge der Begutachtung durch einen Sachverständigen, die dann ca. ein Jahr nach dem Verkauf des Anwesens tatsächlich erfolgte, fand man insgesamt drei verweste Mäuse im Objekt, außerdem Mäusekot in erheblichem Umfang. Der Sachverständige sah sich allerdings in letzter Konsequenz außer Stande, das Alter der Skelette bzw. des Mäusekots zu bestimmen.
Trotz dieser unklaren Situation erhob der Käufer, unterstützt durch eine Rechtsschutzversicherung, Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und Zahlung eines Schadensersatzbetrages in Höhe von mehreren 100.000 €.
Der Verkäufer trat, vertreten durch Rechtsanwalt Henrik Hartmann, dieser Klage entgegen.
Nachdem Vergleichsverhandlungen gescheitert waren, befragte das Gericht nochmals den Sachverständigen und auch den damals vom Käufer eingeschalteten Kammerjäger.
Dieser legte zunächst dar, dass aus seiner Sicht die damals von ihm vorgenommene Mäusebekämpfung durchaus erfolgreich gewesen sei. Er habe in einem weiteren Termin nach der Erstbehandlung keine lebenden Mäuse mehr gesehen. Auch habe der Käufer ihn nicht mehr zu weiteren Einsätzen gerufen, so dass er, der Kammerjäger, vom Erfolg seiner Tätigkeit ausgegangen war.
Der Sachverständige wiederholte anlässlich seiner eigenen Befragung, dass er sich außer Stande sehe, das Alter der verwesten Mäuse näher zu bestimmen. Gleiches gelte für den Mäusekot, der ohnehin nach wenigen Wochen zerfalle. Er, der Sachverständige, sehe sich also nicht in der Lage, den Vortrag des Klägers zu belegen, wonach die Mäuseplage bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhanden gewesen sei.
An dieser Einschätzung ändere auch die Existenz der drei toten Mäuse nichts. Es sei nicht unüblich, dass sich über einen längeren Zeitraum verteilt ab und an eine Maus in ein Gebäude verirre. Eine einzelne Maus könne aber nicht mit einer Mäuseplage gleichgesetzt werden. Es sei auch keineswegs erwiesen, dass die drei toten Mäuse alle gleichzeitig im Objekt gewesen sein müssen, wie es der Käufer behauptet hatte. Plausibel sei es vielmehr, dass zwischen den Zeiten des Aufenthalts der einzelnen Mäuse jeweils mehrere Jahre gelegen hätten. Mit diesem Beweisergebnis war das Gericht gehalten, die Klage abzuweisen.
Ein Käufer, der über einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss - ein solcher ist wohlgemerkt bei dem Verkauf von Grundstücken absolut üblich - hinaus die Rückabwicklung des Vertrages, die Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz vom Käufer verlangt, weil der Käufer der Meinung ist, der Verkäufer habe ihn arglistig getäuscht, so dass der Gewährleistungsausschluss nicht greifen dürfe, muss stets beweisen, dass der Mangel, der Grundlage der arglistigen Täuschung sein soll, schon bei Vertragsabschluss vorlag und zudem dem Verkäufer auch konkret bekannt war.
Ist schon eine dieser beiden Voraussetzungen nicht erfüllt, dann kann der Käufer gegen den Verkäufer keine Ansprüche geltend machen. Hier konnte der Käufer nicht darlegen, dass das fragliche Objekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit einer Mäuseplage belegt war. Da der Käufer diesen Beweis nicht führen konnte, war ihm denknotwendig auch der weitere Beweis unmöglich, dass der Verkäufer von einer - nicht vorhandenen - Mäuseplage Kenntnis gehabt haben muss. Die Klage war also zum Scheitern verurteilt.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Hartmann, Offenburg.