Kündigungssperrfrist bei Wohnungsverkauf – Schutz für Mieter nach Eigentümerwechsel

Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, fragen sich viele Mieter, ob ihnen nun die Kündigung droht. Doch das deutsche Mietrecht bietet hier Schutz: Der neue Eigentümer kann nicht sofort eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Stattdessen gilt unter bestimmten Bedingungen eine Kündigungssperrfrist. Doch wann greift diese Frist, wie lange dauert sie, und gibt es Ausnahmen? Die Kanzlei Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer klärt auf.

Auszug von Mietern bei Eigentümerwechsel?

1. Was bedeutet die Kündigungssperrfrist?

Die Kündigungssperrfrist schützt Mieter, wenn eine vermietete Wohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft wird.

• Der neue Eigentümer tritt gemäß § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“).

• Er kann jedoch nicht sofort wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen.

• Stattdessen gilt eine gesetzliche Sperrfrist, während der das Mietverhältnis unverändert fortbesteht.

Diese Sperrfrist soll verhindern, dass Mieter nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen schnell verdrängt werden.

2. Wie lange ist die Kündigungssperrfrist?

Die gesetzliche Kündigungssperrfrist beträgt mindestens drei Jahre nach dem Verkauf. Die genaue Dauer hängt jedoch vom Standort der Wohnung ab:

• Grundsätzlich: 3 Jahre Sperrfrist gemäß § 577a BGB.

• In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt: bis zu 10 Jahre Sperrfrist, wenn die jeweilige Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat.

• Beginn der Frist: Die Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, nicht mit dem Kaufvertragsabschluss.

👉 Tipp: Ob in einer Stadt eine verlängerte Sperrfrist gilt, ist in den jeweiligen Landesverordnungen geregelt.

3. Wann gilt die Kündigungssperrfrist nicht?

In einigen Fällen ist die Kündigungssperrfrist nicht anwendbar, sodass eine Kündigung durch den neuen Eigentümer auch früher möglich sein kann:

• Kein Eigentümerwechsel: Wenn ein Käufer ein Mehrfamilienhaus erwirbt, das nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gilt keine Sperrfrist.

• Verkauf an Familienangehörige: Wird die Wohnung an einen engen Familienangehörigen verkauft, kann dieser in bestimmten Fällen sofort kündigen.

• Nicht umgewandelte Eigentumswohnungen: War die Wohnung bereits als Eigentumswohnung registriert, bevor der Mieter eingezogen ist, besteht keine Sperrfrist.

• Sonderregelungen in Mietverträgen: Falls im Mietvertrag bereits eine Verzichtserklärung zur Kündigungssperrfrist enthalten ist, könnte sie entfallen.

4. Was passiert nach Ablauf der Sperrfrist?

Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beenden, z. B. bei Eigenbedarf oder Verwertungskündigungen. Dabei gelten folgende Fristen gemäß § 573c BGB:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist

• 5–8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist

• Ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Jedoch muss der neue Eigentümer einen berechtigten Grund für die Kündigung nachweisen. Eine Kündigung nur wegen des Kaufes ist unzulässig.

5. Fazit: Starker Mieterschutz bei Wohnungsverkauf

Die Kündigungssperrfrist ist ein wichtiges Instrument, um Mieter nach einem Wohnungsverkauf zu schützen. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten kann sie bis zu 10 Jahre betragen. Dennoch gibt es Ausnahmen, die beachtet werden müssen. Wer von einem Eigentümerwechsel betroffen ist, sollte sich frühzeitig rechtlich beraten lassen, um seine Rechte zu wahren.

Haben Sie Fragen zur Kündigungssperrfrist oder zu Ihrem Mietvertrag?

Die Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite.

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