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Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer

Mietminderung wegen Lockdown für Geschäfte? Aktuelles Mietrecht

Recht auf Mietminderung während Corona Lockdown für Geschäfte? Aktuelle Rechtssprechung im Mietrecht bei coronabedingten Schließungen - Informationen von Kanzlei Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer

Geschäft geschlossen
Miete während Corona Pandemie?

Neues zur Mietminderung für Geschäfte bei coronabedingten Schließungen / Lockdown:


Generell hat sich die Gesetzgebung zu diesem Thema noch nicht verändert - jedoch gibt es in der Zwischenzeit unterschiedlicher Urteile der Instanzgerichte, die in diesem Artikel erläutert werden.


Für viele Geschäfte und Gewerbebetriebe stellt sich die Frage, ob sie ein Anrecht auf Mietminderung wegen des Corona-Lockdowns haben. Sollte das Geschäft wegen Corona nur mit reduzierten Einkünften weitergeführt werden können, stellt sich die Frage, ob der Vermieter der Geschäftsimmobilie in den Verlust miteinbezogen werden kann. 


Das LG Oldenburg hat in seinem Urteil vom 26.10.2020, 8 O 1268/20 für den jeweiligen Mieter nachteilig folgendes ausgeurteilt:

  1. Behördliche Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mietmangel dar und rechtfertigen daher keine Mietminderung.

  2. Bei einem vollständigen Nutzungsverbot hat der Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nur dann, wenn konkret zur wirtschaftlichen Situation vorgetragen wird und eine existenzbedrohende Situation vorliegt.

Etwas milder sieht es das LG Münster im Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20:

  1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts.

  2. Neben Regeln des pandemiebedingten Kündigungsschutzes aus Art. 240 § 2 EGBGB sind die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB bei corona-bedingten Schließungen anwendbar.

  3. Die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB ist rückwirkend auch auf den ersten Lockdown anwendbar. Sie erstreckt sich jedoch auf das reale Element geänderter Umstände des § 313 Abs. 1 BGB.

  4. Die komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungseinschränkungen während weiteren neun Werktagen sowie ein Umsatzverlust von 10% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

Vereinfacht gesagt bedeutet das Urteil, dass ein Mieter, der konkret erhebliche Beeinträchtigungen seines Geschäftsbetriebs durch die coronabedingte Schließung nachweisen kann – 10 % Umsatzverlust reichen nicht! –, einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses haben kann.


Ähnlich auch OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (nicht rechtskräftig)

  1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

  2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

Fazit: Nichts genaues weiß man nicht, bevor der Bundesgerichtshof keine Grundsatzentscheidung gefällt hat. Wann das sein wird, ist noch nicht klar. Mietern wird anempfohlen, die eigene wirtschaftliche Situation, welche durch die Corona bedingte Schließung des Geschäftsbetriebs hervorgerufen wurde, sehr sorgfältig zu dokumentieren und im Falle der so belegten erheblichen Nachteile zu versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen geringeren Mietzins zu verständigen. Von einer eigenmächtigen Mietzinsreduktion ohne Zustimmung des Vermieters wird im Hinblick auf die unklare rechtliche Situation abgeraten.



Für eine detaillierte Rechtsberatung nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

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