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Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer

Eigenbedarfskündigung - Kündigungsfristen, Formfehler, Räumungsrechtsstreit

Was tun, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht? Achten Sie auf Formfehler, beachten Sie Kündigungsfristen und vermeiden einen Räumungsrechtsstreit - Informationen von Rechtsanwälte Hartmann Abel Zimmer, Offenburg.

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Eigenbedarfskündigung! Optionen?

Was tun, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht? Wenn man Mieter einer schönen Wohnung ist, die auch noch stadtnah und repräsentativ gelegen ist und in der man sich behaglich eingerichtet hat, dann gibt es kaum etwas Schlimmeres als eine plötzlich zugestellte Eigenbedarfskündigung des Vermieters, die darauf gestützt wird, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder Anverwandte benötigt.


Ist in solchen Fällen für den Mieter noch etwas zu retten? Die Antwort ist einfach - vielleicht!


Zwar hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters in den letzten Jahren ziemlich abgesenkt, aber das bedeutet keineswegs, dass der Mieter im Falle des Erhalts einer solchen Eigenbedarfskündigung völlig rechtlos gestellt ist. Er kann zum Beispiel über den Anwalt seines Vertrauens überprüfen lassen, ob der Eigenbedarf in der Kündigung ausreichend und überzeugend bzw. nachvollziehbar dargestellt ist. Viele Eigenbedarfskündigungen enthalten lediglich den Hinweis des Vermieters, dass der Vermieter die Wohnung eben für sich oder seine Kinder oder sonst einen nahen Anverwandten benötigt, ohne dass die näheren Umstände des Eigenbedarfs auskömmlich beschrieben sind. Ist das der Fall, dann ist die Eigenbedarfskündigung als solche unwirksam, denn das Gesetz bzw. die Rechtsprechung sehen vor, dass der Mieter den Eigenbedarf schon im Kündigungsschreiben ohne Schwierigkeiten nachvollziehen können muss. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Vermieter zum Beispiel nur schreibt: „Hiermit kündige ich Ihnen die Wohnung wegen Eigenbedarfs, weil ich die Wohnung für meine Tochter benötige.“. Eine solche Begründung lässt die näheren Umstände des Eigenbedarfs nicht erkennen und ist folgerichtig unwirksam.


Ein grober Fehler des Mieters wäre es, den Vermieter nunmehr auf die Unwirksamkeit der Kündigung hinzuweisen, weil der Vermieter in diesem Fall natürlich dazu provoziert wird, umgehend eine wirksame Eigenbedarfskündigung hinterher zu schieben, womit der Mieter natürlich nichts gewonnen hätte.


Stattdessen empfiehlt es sich, die Eigenbedarfskündigung erst einmal von einem Anwalt auf Formwirksamkeit überprüfen zu lassen. Stellt sich anlässlich dieser Beratung heraus, dass die Kündigung tatsächlich an diesem oder auch einem anderen Formfehler leidet, zum Beispiel weil sie gar nicht oder jedenfalls nicht vom richtigen Vermieter unterschrieben wurde, dann empfiehlt es sich, zunächst einmal stillzuhalten und gar nichts zu tun, um das Risiko des Nachschiebens einer wirksamen Kündigung durch den Vermieter zeitlich deutlich nach hinten zu verschieben, womit schon einmal Zeit – und damit viel! - gewonnen ist. Das gilt vor allem dann, wenn der Vermieter längere Kündigungsfristen einzuhalten hat als die üblichen drei Monate, was dann der Fall ist, wenn das Mietverhältnis schon fünf oder gar acht Jahre alt ist. Nach fünf Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate und nach acht Jahren nochmals, sodass sie nach acht Jahren neun Monate beträgt. Das gilt wohl gemerkt nicht für eine Kündigung des Mieters. Der Mieter hat immer nur eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, egal, wie lange das Mietverhältnis bereits andauert.


Ist man allerdings einer wirksamen Eigenbedarfskündigung ausgesetzt und verfügt man über den Kostenschutz einer Rechtsschutzversicherung, kann man einem plausibel dargestellten Eigenbedarf mit dem Hinweis entgegentreten, dass man die Richtigkeit dieses Eigenbedarfs anzweifle und demzufolge die an sich formwirksame Kündigung nicht für begründet erachte.


Das hat möglicherweise einen Räumungsrechtsstreit zur Konsequenz, in dessen Rahmen es dem Vermieter wahrscheinlich gelingen wird, den Eigenbedarf plausibel darzustellen, womit der Mieter den Rechtsstreit verlieren würde. Der Vorteil dieser Vorgehensweise, die wirklich nur dann sinnvoll ist, wenn die Kosten einer solchen Auseinandersetzung durch eine Rechtsschutzversicherung übernommen werden, liegt aber darin, dass die meisten Vermieter kein Interesse an einem langwierigen Rechtsstreit haben, so dass sie, um diesen Rechtsstreit zu vermeiden, oftmals durchaus bereit sind, eine für beide Parteien tragbare Lösung zu akzeptieren. Oftmals gelingt es dem Mieter so, entweder eine lange Räumungsfrist für sich auszuhandeln oder eine Umzugskostenbeihilfe des Vermieters oder gar beides.


Fazit:


Im Falle des Erhalts einer Eigenbedarfskündigung sollte der Mieter die Flinte nicht sofort ins Korn werfen, sondern anwaltlichen Rechtsrat einholen und überprüfen lassen, welche Möglichkeiten ihm zur Verfügung stehen. Einige sind oben dargestellt.



Für eine detaillierte Rechtsberatung nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

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